La Bretagne et la Côte d’Azur restent des pôles puissants de la demande immobilière, fortement marqués par le tourisme. Les acheteurs privilégient un cadre combinant plages, patrimoine et climat favorable pour des séjours ou une retraite.
La pression touristique et l’évolution des prix influent directement sur les arbitrages des acquéreurs et sur la nature des résidences secondaires. Retenez les éléments clés présentés ci-après pour guider un projet d’achat.
A retenir :
- Bretagne, prix abordables et proximité immédiate des plages
- Côte d’Azur, demande immobilière élevée et marché haut de gamme
- Fiscalité locale variable, impact direct sur coûts de détention
- Investissement locatif saisonnier, rendement concentré sur saisons de vacances
Bretagne : profils d’acheteurs et caractéristiques du marché
Ces éléments expliquent l’attrait persistant pour la Bretagne, notamment ses côtes accessibles et son patrimoine. La région concentre une clientèle majoritairement âgée, sensible au patrimoine et aux plages. Ce profil touristique contraste avec la demande de marchés plus haut de gamme comme la Côte d’Azur.
Lieu
Prix moyen / particularité
Particularité notable
Saint-Brieuc
2 141 €/m²
Accès au littoral
Belle-Île-en-Mer
Prix élevé
Près de 50% résidences secondaires
Côtes-d’Armor (moyenne)
Prix variable
Environ 20% logements secondaires
Bretagne (régional)
12% logements secondaires
Deux tiers à moins de 2 km du littoral
Critères d’achat régionaux :
- Proximité des services et des liaisons routières
- Distance à la mer et exposition
- Surface et nombre de pièces pour séjours familiaux
- Potentiel locatif saisonnier et rentabilité
Profil des propriétaires en Bretagne
Ce profil explique la demande pour des maisons spacieuses et bien situées. Selon PAP, 87% des propriétaires de résidences secondaires en Bretagne ont plus de cinquante ans. De nombreux biens dépassent cent mètres carrés, attirant les familles pour des séjours prolongés.
Choisir l’emplacement idéal en Bretagne
Ce choix passe par l’évaluation du littoral, des pôles touristiques et des services locaux. 156 communes peuvent appliquer une surtaxe sur les résidences secondaires, selon PAP, ce facteur pèsera sur le budget. Ces contraintes fiscales et de marché amènent à comparer la Bretagne avec la Côte d’Azur.
« J’ai trouvé ma maison familiale à Saint-Brieuc après dix visites et beaucoup d’écoute locale »
Claire L.
Côte d’Azur et demande immobilière : marché haut de gamme et impacts
Ces contraintes fiscales expliquent aussi l’essor d’achats sur la Côte d’Azur, malgré des prix généralement élevés. Selon PAP, le Var atteint en moyenne 3 961 euros par mètre carré, signe d’une demande immobilière forte. La concentration du tourisme et du marché haut de gamme pose des défis spatiaux et fiscaux.
Points fiscaux locaux :
- Taxe foncière variable selon communes
- Possible surtaxe sur résidences secondaires non louées
- Majorations communales pour réguler le parc
- Nécessité d’une planification fiscale par expert
Prix et pression touristique sur le littoral
Cette pression se traduit par des hausses de prix marquées sur le littoral et dans le Var. Selon PAP, le département du Var a connu une hausse d’environ 24,5% sur deux ans. Les villes comme Saint-Raphaël affichent une part importante de résidences secondaires.
Région
Part des acheteurs potentiels
Commentaire
Sud-Est
37%
Fort attrait pour la Côte d’Azur et le Var
Nord-Ouest
27%
Intérêt pour la Bretagne et le littoral
Sud-Ouest
14%
Demande pour l’Atlantique et stations
Autres régions
22%
Opportunités en campagne et montagne
« Le choix de la Côte d’Azur a été mûrement réfléchi, la fiscalité prise en compte »
Pierre N.
Stratégies d’achat sur la Côte d’Azur
Cette dynamique oblige à des stratégies d’achat axées sur la négociation et la planification. Selon Michaël Zingraf, certains acquéreurs privilégient des biens offrant un fort potentiel locatif saisonnier. Après le littoral, la montagne et la campagne proposent des alternatives plus accessibles.
Montagne et campagnes : alternatives accessibles aux littoraux
En retour, la montagne et la campagne offrent des options moins exposées aux flux touristiques marins et souvent plus abordables. Des communes telles que Carcassonne, Usson ou Val-Cenis proposent des tarifs plus accessibles pour des résidences secondaires. Ces profils attirent les primo-accédants et les investisseurs cherchant un rendement hors saison.
Aspects pratiques :
- Accessibilité et réseau de transports
- Gestion locative et accueil de vacanciers
- Coûts d’entretien et assurances spécifiques
- Nécessité d’inspections approfondies avant achat
Rentabilité et marché locatif
Ce territoire secondaire présente un profil locatif distinct du littoral, axé sur saisons complémentaires. Selon Pretto, certaines communes rurales affichent des prix autour de 1 700 à 1 900 euros par mètre carré, favorisant la rentabilité. Un propriétaire peut compenser les charges annuelles par une location bien calibrée hors saison.
« J’ai loué ma maison à la montagne pendant six saisons, cela a aidé à couvrir les taxes »
Marc D.
Conseils opérationnels pour primo-accédants
Ce type d’acheteurs gagnera à acheter hors saison et à vérifier tous les coûts annexes. Vérifier l’état du bien, chiffrer les rénovations, et anticiper les taxes locales sont des étapes indispensables. Ces conseils opérationnels complètent les stratégies envisagées sur le littoral et les zones touristiques.
« Acheter hors saison permet souvent une négociation efficace et un meilleur rapport qualité-prix »
Anne M.
Source : PAP, « De la Bretagne à la Côte d’Azur, les prix immobiliers en 2025 », PAP, 2025 ; Pretto, « Résidences secondaires : où les français achètent-ils », Pretto, 2025 ; Michaël Zingraf, « Où Acheter une Résidence Secondaire sur la Côte d’Azur ? », Michaël Zingraf, 2023.